机构：同步提升租赁住房资产的投资业绩和稳定的股息收益率

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中国经济网北京10月30日电(记者李芳)今年以来，租赁住房行业金融发展持续。 6月，中国首支保障性租赁住房REIT——中国北京保障性住房REIT完成财务扩张。 9月，中国首家房地产控股公司ABS建信长租也完成了财务扩张。 10月30日，第七届国际住房与港口租赁产业论坛在北京举行。论坛聚焦住房租赁行业金融化进程，系统梳理了政策落实、资产入市、资本盘活等重点领域，并对市场日益纵深发展提出了展望。三个目标引起共鸣：政策落实，资产上市，提高资本效率。租赁住房行业的金融活力不断显现，同时，租赁住房资产的投资价值和稳定红利力不断增强。 ICCRA住房租赁行业研究院院长赵然分析，这种活力并非巧合，而是政策落实、资产进入市场和资本效率提升三种力量共同作用的结果。制度的完善给市场带来了信心。 9月15日正式施行的《住宅租赁条例》，明确了全国法人资金监管、主体责任和租户权益保护，统一了行业规则，稳定了市场预期。政策落实促进了资产流动和盘活。随着地方扶持措施逐步落地，不少地方国家住房和城乡建设部正在启动购买和储存现有商品住房的计划，将其转变为经济适用房，并加快入市项目的步伐。新的可竞价物业不断进入市场，使得租赁住房资产在数量、结构和地域分布上更加均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的基础资产来源。从金融层面来看，资本的积极主动让行业形成了更具韧性的良性循环。公募REITs进入“启动+扩张”并行阶段，ABS旗下房地产的审议和引进取得进展，一级市场与二级市场的衔接更加流畅。融资规模扩大，吸引新资金、新资产，增加流通量。扩容将提高价格发现效率，借贷和交易将形成相互促进的闭环。总体而言，租赁住房行业的发展逻辑正在从“能不能用”转向“好不好”，从“能筹集资金”转向“能持续投资、有稳定收入”。政治支持、资产进入市场和提高资本效率共同促进了市场的成熟和长期发展。双轮驱动：“IPO+扩张”开启长期价值空间 随着保障性租赁住房REITs的不断成熟，市场正从“n中心”的“新进入”转向“IPO+扩张”并行的新阶段。今年REIT产品呈现新特点。 “同城多项目”已成为趋势，通过在扩张过程中一次性注入多套租赁住房，提高投资组合多元化和管理效率。城市布局更加稳定，资产主要集中在北京、上海、苏州等一线城市和二线核心城市。新项目主要分布在铁路交通便利的优质住宅小区及周边工业园区，出租更便捷，收款更稳定 租金表现“逆势而上” 在全行业租金压力的背景下，租赁住房REITs月租金仍同比上涨1.6%，但16个主要城市的租金指数同比下降3.5%，展现了租赁住房REITs的韧性和长期价值。同时，房地产ABS控股与公募REITs并行发展，进一步拓宽融资渠道，形成公募与私募相互补充的格局，为住宅租赁行业提供了坚实的资金基础和多元化的金融产品体系。我们可以看到REITs的估值逻辑正在发生结构性变化。市场正在从强调稳定性转向个别项目强调资产组合的协同效应和风险对冲功能。从注重盈亏平衡点为核心转向强调现金流可分配稳定性为主要指标。从发行时追逐短期人气转向注重长期回报和产品流动性。随着REITs进入二级市场，不同类型投资者之间的结构性差异逐渐形成。赵然举了一个例子。保险资金、银行理财等。长期机构投资者更青睐稳定的股息和可持续的利润，这是市场的“稳定石”。券商资管账户、公募账户等交易机构在扩张期和上市初期较为活跃，更加注重流动性和价格发现效率。体现了市场“稳定分红、稳健发展”的双重预期“吃流动性”，长期基金与主动型基金相辅相成，支撑市场稳定运行。市场结构也在逐步优化。长期基金与主动型基金的协同作用，使得REITs的估值逻辑更加合理。保险资金、银行国库等长期机构投资者偏好稳定的分红和可持续的回报，为市场提供“压舱石”。证券公司资管账户、公募账户等交易机构在扩容上市阶段将表现活跃，流动性和这种“长期稳定的资金和更高效的主动资金”的结构将使REIT市场更加健康，更好地体现租赁住房资产的长期运营价值，总体而言，这些变化最终会带来高出租率、高回收率、成本降低和效率提升。是租赁住房REITs稳定运营的重要因素。据ICCRA数据显示，租赁住房REIT项目平均出租率超过96%，回收率超过98%。得益于精细化管理，企业劳动力成本降低2%~3%，NOI和EBITDA持续增长，部分项目非租金收入占比提升至5%左右。稳定的现金流和可持续的股息是REITs长期价值的基础。