1.2万亿元债务还清，房企重新出发

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记者陈晓 今年以来，房地产企业债务重组进程加快，多家陷入困境的房地产企业（即不能按时偿还各类公共债务的房地产企业）的重组计划陆续实施。公开数据显示，房地产行业债务处置累计金额已超万亿元，一系列措施已进入化解风险的关键阶段。债务重组不仅是企业的自救，也是恢复行业信心的必由之路。企业如何找到复杂债务问题的解决方案？重组完成后，企业如何找到这些房地产企业新的发展方向？带着这些问题在mi其次，《证券日报》记者深入了解多家典型企业的债务重组模式及其进展，探索房地产行业综合调整的前行之路。债务重组极其复杂。自2020年第一家房地产公司倒闭以来，房地产信贷体系承受着前所未有的压力。中指院数据显示，2021年将有16家房地产企业陷入危机，2022年这一数字将达到44家。由于债务风险暴露严重，债务和信用成为近年来行业生存和发展的关键因素之一。不过，国内外多家房产保险公司相继完成债务重组，困扰行业多年的债务问题得到解决。中国指数研究院数据显示，截至10月底，共有21家房地产企业已批准并完成债务整合重组，累计减债约1.2万亿元，大大减轻了行业公共债务偿还压力。 11月，越来越多的房地产企业公布了偿债进展。例如，11月5日，香港高等法院批准融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）第二笔约96亿美元外债重组计划，使其成为首家正式将外债清零的大型房地产企业。 11月6日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）外债重组方案获得债权人一致通过，预计减少约17亿美元。然而，债务重组并非一蹴而就。另一方面，房地产行业仍处于复苏阶段，销售尚未完全恢复。过度。所有资产和现金流必须首先用于“确保所有权交付”，从而减少债权人的分配。另一方面，外债规模庞大、结构复杂。房地产公司的许多债务分布在多个司法管辖区、跨越不同的制度，例如纽约法、英国法和香港法。由于各种法律法规、发行结构和信用增级协议的交织，重组设计变得更加复杂。 “行业调整之初，不少房企试图通过债务延期、资产处置、股权转让等措施缓解资金压力，维持信贷和项目运营。但延期只是推迟风险，如果资产负债结构不能根本改善，即使偿付能力暂时恢复，公司经营性现金流仍将难以维持。上海一筑房地产研究所副所长杨跃晶对《证券日报》记者表示。在此背景下，需要通过有计划的债务重组来保证金融稳定和企业可持续经营。努力改善条件已成为当前房地产企业债务转换的中心问题。在博弈中寻找平衡，债权人的诉求不同，房地产企业如何在资源有限的情况下找到最佳解决方案？另一方面，房地产企业依赖中介机构，比如律师事务所、律师事务所等。一方面，房地产公司必须积极与债权人沟通，建立信任，展现房地产公司的诚信和责任感。老一位《证券日报》记者表示，境外债务重组的债权人类型较多，利息诉求差异较大，包括银行、外资银行、对冲基金、保险资金、私人银行等各类机构。此外，各方在股本负债率、债务延期和减免期限、收入分配机制和计划等方面都有不同的偏好和限制，这使得朗姆酒谈判变得更加复杂。在债务重组过程中，公司管理层带领财务团队与债权人进行了长达数月的谈判，反复解决分歧关键点，在“难以调和”的博弈中寻求平衡，逐步形成了各方都能接受的重组方案。信达资本管理股份有限公司董事会执行委员会委员江哲向《证券日报》记者表示，获得债权人批准的预案通常是之前有一些重要的特征。首先，专业机构详细测算表明，重整后的债务清偿率高于直接破产清算。其次，政府的支持和国有资产管理公司等实体的干预将增强该计划的可信度和执行力。第三，提供多样化的选择“工具箱”，适应不同债权人的风险偏好和需求。从大多数房企最终的债务重组方案来看，通常包括短、中、长期方案，主要涉及现金回购、债转股和债务置换三大类。具体来说，现金回购可以解决短期债权并允许债权人快速偿还债务，但相对偿债比率较低。债转股可以为公司带来长期价值恢复，并让债权人分享未来的利润，但它们也带来时间成本和不确定性。新债务替代通常可以保护大部分本金，但还款期限较长，通常可达 10 年左右。不同类型的债权人因其资金来源和风险偏好不同，在重组计划中的优先顺序也不同。 “一般来说，银行应收账款偏好稳定回款，倾向于‘保本+展期’。如果无法展期，则将应收账款折价转让给AMC，提现或折价退出。外债通常以美元债形式存在，具有债务结构性较差的特点。为了未来收益，应拥抱债转股、可转债等工具。这种应用平衡了短期、中期和长期收益。”罗奇允许债权人根据自己的需要相对自由地选择。此外，一些房地产公司还创新性地选择了长期选项。采取多种方式提高可信度。例如，龙光集团有限公司设立“上海临港商业”相关收益权信托，进一步强化债权人利益保护，提高追债的可预测性和确定性。原债券未偿还金额100元可在不减少本金的情况下转换为价值100美元的信托份额。一旦信托成立，第一步是以现金支付债券面值的0.5%作为首付款。在信托存续期间，每年将产生0.15%的信托收益。信托收益在信托到期时一次性支付。另一方面，一些房地产企业大股东通过将股东贷款转股、提供无息贷款、承诺股权投资等方式，赢得了债权人的信任。例如，碧桂园的大股东就拿下了我的公司。主动签署不可撤销的承诺，将全部 114.8 万美元股东贷款余额转换为股权。此前融创中国大股东发放的4.5亿美元无息贷款也与债权人同时、同等条件下转为股权。中国指数研究所企业研究部主任刘水向《证券日报》记者表示，典型的债务重组方案包括债转股、以资产抵债、全额长期展期等。关键是通过减债来减轻实际债务负担。从公司负债削减率来看，基本在40%至70%之间，为改善资产负债表、实现稳健的长期管理提供了有利条件。重构行业发展模式 随着越来越多的房地产企业债务重组方案成功获批，企业资产负债表得到大幅修复，行业最困难的时期即将过去。与此同时，房地产企业外部融资环境持续改善，“稳定房地产市场”相关政策持续推进，城市房地产融资调节机制建立，符合“白名单”要求的房地产项目重新登记。刘水表示，债务重组完成后房企的首要任务是强化“造血”能力，加速还款。在开发项目中，我们可以将有限的资源投入到供需关系健康的中心城市，开发符合当前改善需求的“好房”，这也是高效回款的关键。在经营业务上，我们将从“重资产所有权”转向“轻资产生产”，利用我们所培养的开发、建设和品牌专业知识。多年来一直致力于转向机构建设、资产管理等轻资产模式。姜健建议，房地产企业可以积极与AMC等专业机构合作，共同为股市时代的可持续发展铺平道路，推动行业向新的发展模式转型。展望未来，该房地产公司的管理团队也表达了“生存和发展”的坚定信心。例如，徐汇控股有限公司董事长林忠在债权人电话会议上表示，公司将坚决放弃“三顶”模式，走向聚焦三大核心业务领域的“低负债、轻资产、高质量”发展道路。二是中心城市深层次开发项目。三是重点发展房地产资产管理业务。遵循“一体两翼”战略，碧桂园聚焦深耕房地产开发业务，开拓技术建设和管理建设两大新业务，为业务发展注入新动力。业内普遍认为，债务重组的完成只是化解风险的起点，而非终点。重组的重要意义在于为企业重新恢复“造血”功能争取时间，最终引领房地产行业走出调整、走向复苏。展望未来，严跃进表示，债务重组正在为企业创造“二次创业”的机会，未来房地产企业竞争的核心将不再是规模化。而是业务素质和服务能力。该行业已经克服了最困难的阶段，正在走向一个新的、更稳定的阶段。
（编辑：蔡青）

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