考虑债务超万亿元的新房地产业之路

所有版权归中国经济网所有。
中国经济网新媒体矩阵
网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090）
■ 王立新 近期，融创中国和碧桂园克服了外债重组中最难的关卡，分别减债约96亿美元和约117亿美元。据中国指数研究院监测，21家风险房地产企业债务整合重组获批完成，合计减债约1.2万亿元。在笔者看来，本次数万亿元减债的根本突破在于从“债务扩张”向“大幅减债”转变。财产保险公司通过债转股、资产抵销等多种创新方式减少债务（部分公司债务减免率达到70%）。这不仅将标志着大幅减轻短期偿债压力，改善行业资产负债表，但也将行业风险提升到新水平。但同时也必须清醒地认识到，债务重组只能暂时解决流动性危机，是“止血”，而不是“治愈”。房地产行业真正的振兴之路，必须注重债务清偿与业务转型相结合，多线并行创利，恢复企业为自身“造血”的能力，实现可持续发展。我们将尽最大努力确保按时交货并建立坚实的业务基础。最初，债务解决和交付担保对于面临风险的房地产公司来说是一个两难的选择，他们需要将有限的资源投资到哪里。减债工作取得重大进展后，越来越明确房企的首要任务是确保按期送货。交付质量现已提升为评估受保房地产公司或任何房地产公司是否走上正轨的核心指标。交付保障是房地产企业不可避免的责任，也是重建企业与市场信任的“生命线”。一些自救能力较强的房地产企业已经意识到，只有保证交付质量，才能真正“生存”客户群。项目只有保证实施的连续性和稳定性，才有可能塑造未来的发展政策。这项工作的顺利完成，对于保障房企可持续经营民生、恢复市场信心乃至稳定人民生活至关重要。要实现业绩确定性的目标，单纯依靠债务重组来缓解资金压力是不够的。公司需要寻找额外的筹集资金的方式包括盘活现有资产和拓展流动性渠道。改善现金流对于财险公司来说困难重重，但任务更为紧迫。在缺乏额外投资变现的情况下，盘活、剥离、部署现有资产尤为重要，特别是如何快速变现重资产，如何利用政策工具、寻求专家帮助“唤醒”资产“休眠”。政策层面，多个城市的房地产融资调节机制“白名单”为合规项目提供贷款担保。债务重组完成后，房险公司将更加重视，积极努力进入“白名单”，逐步恢复各地项目的开发建设和销售，将间接缓解整体压力。市场层面，资产管理公司（AMC）积极参与n 升压键。债务结构特别复杂的企业可以考虑引入资产管理公司进行重组，利用其专业知识解决不良资产，并创造条件吸引其他战略投资者。以金科股份1470亿元债务重组为例。长城资产是“产业投资者+金融投资者”。我们通过强势介入、收购不良贷款、追加资金、优化项目运营等方式，成功盘活了重庆惠斯勒等暂停项目。此次“AMC+地方国企+市场化资本”救助范式的核心是打造“司法重组+战略投资赋能+企业转型”的去风险样本，实施“除旧迎新、强链条”转型路径，为行业救市提供标杆经验。盘活现有资产。当然，危机并不是所有面临危机的房地产企业都能采用这种复苏模式。自救能力较强的房地产企业已经在积极盈利，并在推进债务重组的同时，努力重建商业模式。比如，走向轻资产经营，开辟多维度增长空间。债务重组期间或之后，大多数以碧桂园为代表的房企将战略重心转向建筑、物业等现金流稳定的轻资产业务，以寻求新的发展机会。此类业务不需要大量资本投资。首先，可以有效控制债务规模。其次，可以体会到多年积累的产品研发经验和品牌影响力。第三，它可以覆盖项目的运营成本。项目和企业管理团队。当然，这些公司短期内很难取代传统开发公司，利润空间也不大，但它们确实指明了未来发展的方向，就是行业从增量开发向股权业务的转变。随着房地产市场进入深度调整期，除了房险公司，蓝筹房企也在多角度寻找新的业绩增长点，尝试用新策略构建新的发展模式。比如商业领域，今年全国消费增长情况良好。拥有大量购物中心、管理能力较强的房地产企业正在努力打造商业地产“新引擎”，通过REITs（房地产投资信托基金）等多种融资渠道解决重资产管理问题。t 信托）。又如，物业管理行业已从外在扩张转向内生增长的新阶段。物业管理企业正在回归核心服务业务，将人工智能深度融入决策、客户服务、供应链等业务环节，降本增效。此外，一些房地产开发商还整合自身资源，加大对产业园区、物流、养老等新领域的投资。人只有破茧才能重生。经过近四年的重组调整，本次数万亿债务再融资不仅是化解风险的里程碑，也是行业转型的新起点。未来，基于城市发展和城市更新场景，房地产市场的投资逻辑将以运营质量和可持续发展能力为基本标准。雷阿l 房地产企业将加快从“开发主导”向“运营主导”转变，推动整个房地产行业构建新的开发生态系统。
（编辑：何欣）